Rechtsanwalt Lackner

Im Zeitraum von 1. Juli 2024 bis 1. Juli 2026 gilt die Gebührenbefreiung für den Erwerb von Wohnraum, sofern die bisherigen Wohnrechte aufgegeben und Hauptwohnsitz am Kaufgegenstand begründet wird. In der Praxis stellen sich zahlreiche Sonderfragen.

Einige Konstellationen, werden bereits in einer GGG-Richtlinie behandelt und wie folgt klargestellt:

• Befreiung gilt nicht für Schenkungen, sondern nur für den entgeltlichen Erwerb. Die Vereinbarung eines Scheinentgelts genügt für die Befreiung nicht.

• Beim Erwerb durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren ist die Inanspruchnahme der Gebührenbefreiung möglich.

• Der Kauf der Mietwohnung durch den Mieter ist bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen von der Gebührenbefreiung umfasst.

• Der Erwerb eines weiteren Miteigentumsanteils an der bisher im Miteigentum befindlichen Wohnung (zB unter Ehegatten) ist dagegen nicht gebührenbefreit, weil der Käufer seine bisherigen Wohnrechte nicht aufgibt (Hauptwohnsitz bleibt bestehen).

• Die Befreiung besteht je Eigentumseintragung, sodass die Luxusgrenze von 2 Millionen Euro beim Eigentumserwerb durch zwei Personen (zB Ehegatten) erst bei einem Gesamtkaufpreis von über 4 Millionen Euro überschritten wird.

• Der Hauptwohnsitz muss 5 Jahre bestehen. Die Frist von 5 Jahren beginnt ab dem Datum der Hauptwohnsitzmeldung oder Einlangen des Grundbuchsantrages zu laufen. Wird der Hauptwohnsitz vorzeitig aufgegeben, ist der Wegfall der Gebührenbefreiung beim zuständigen Landesgericht anzuzeigen.

• Bei Befreiung von der Pfandrechtseintragungsgebühr schadet es nicht, wenn ein Dritter (zB Eltern) Kreditnehmer ist oder weitere Personen als Bürgen oder Kreditnehmer haften, wenn der Kredit für den Erwerb des Wohnraums verwendet wird.

Über das Vermögen des Schuldners wurde am 11.02.2021 das Insolvenzverfahren eröffnet und durch den Masseverwalter Liegenschaften samt den darauf befindliche Häuser, Stall- und Nebengebäuden sowie ein Almhaus mit gerichtlich genehmigten Kaufverträgen vom 13. und 14.01.2022 zum Kaufpreis € 1.551.000,00 verkauft.

Zwischen Schätzung des Liegenschaftswerts und Übergabe der Liegenschaften ist es zu einem dem Käufer unbekannten Wasserschaden gekommen, der mit € 61.836,00 beziffert wurde. Der Käufer meldete diesen Schaden als Sondermasseforderung im Verteilungsverfahren an.

Das Erstgericht wies die Forderungsanmeldung ab und wird in Teilen der Lehre auch argumentiert, dass in Analogie zur Exekutionsordnung auch für den Freihandverkauf ein gesetzlicher Gewährleistungsausschluss gilt.

Der Oberste Gerichtshof setzte sich mit diesen Argumenten auseinander und kam zum Ergebnis, dass es keine ausreichende Grundlage für die analoge Anwendung der Exekutionsordnung gibt und das gesetzliche Gewährleistungsrecht nach ABGB auch auf die außergerichtliche Verwertung einer Sondermasse im Insolvenzverfahren anzuwenden ist. Im Ergebnis ist daher vom Masseverwalter im Einzelfall ein Gewährleistungsausschluss zu vereinbaren.

Über das Vermögen einer GmbH wurde ein Insolvenzverfahren eröffnet. Diese GmbH verkaufte zuvor Liegenschaften an die Ehefrau des faktischen Geschäftsführers. Dieser Liegenschaftsverkauf war Gegenstand einer Insolvenzanfechtungsklage.

Der Oberste Gerichtshof hatte sich daher mit der Frage auseinanderzusetzen, ob Ansprüche gegen die Ehegattin eines faktischen Geschäftsführers bestehen.

Zur Definition des faktischen Geschäftsführers führt der Oberste Gerichtshof wie folgt aus: Der faktische Geschäftsführer ist eine Person, „die das Unternehmen leitet oder (zumindest) maßgeblichen Einfluss auf die Geschäftsführung nimmt. Es kommt nicht entscheidend darauf an, ob es sich um einen Angestellten, Gesellschafter, Angehörigen oder Außenstehenden handelt. Regelmäßig wird ‚faktische Geschäftsführung‘ dann bejaht, wenn die eigentlich bestellten Geschäftsführer als Strohmänner ihre Organfunktionen nicht ausüben und stattdessen ein anderer (meist ein Mehrheitsgesellschafter) die Gesellschaft tatsächlich leitet. Zumeist wird auch ein nach außen erkennbares Gerieren wie ein Geschäftsführer als erforderlich erachtet.“ Im konkreten Fall wurde die Qualifikation als faktischer Geschäftsführer bejaht.

Maßgeblich für den Verfahrensausgang war die Frage, ob der faktische Geschäftsführer, der formal keine Geschäftsführerposition ausübte, als „Mitglied des Leitungs- oder Aufsichtsorgans“ im Sinne des § 32 Abs 2 Z 1 IO (familia suspecta) zu beurteilen war. Der Oberste Gerichtshof kam zu dem Ergebnis, dass keine formale Geschäftsführerposition erforderlich ist, sondern bereits die faktische Geschäftsführerposition ausreicht, weil dieser eine dem Formalgeschäftsführer vergleichbare Insiderstellung und besondere Informationsmöglichkeiten hat.

Die Beklagte war als Ehefrau des faktischen Geschäftsführers daher nahe Angehörige der schuldnerischen GmbH, weshalb der Anfrechtungsklage stattgegeben wurde.

Die Abtretung von GmbH-Anteilen unterliegt der Notariatsaktpflicht. Zweck dieser Formpflicht sind die Immobilisierung der Geschäftsanteile (Unterbindung der Umlauffähigkeit) sowie Übereilungsschutz und die Identitätsfeststellung der jeweiligen Gesellschafter. Bisher fehlte aber eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zur Frage der Notariatsaktpflicht bei einem Wechsel des Treugebers treuhändig gehaltener GmbH-Geschäftsanteile.

Nach der Rechtsprechung besteht die Formbindung der Notariatsaktpflicht für die Veränderung der wirtschaftlichen Zuordnung des Geschäftsanteils, weshalb insbesondere auch die Vereinbarungstreuhand (bisherige Gesellschafter soll die von ihm gehaltenen Geschäftsanteile nicht mehr wie bisher auf eigene Rechnung, sondern in Hinkunft auf Rechnung des Treugebers halten) der Formpflicht unterliegt.

Auch mit einem Wechsel des Treugebers ist eine Veränderung der wirtschaftlichen Zuordnung verbunden. Daher unterliegt gegenständliche Übertragung der Treugeberstellung ebenfalls der Formpflicht des § 76 Abs 2 GmbHG und ist notariatsaktpflichtig.