Legal News - Recht am Punkt

Die am 20. März 2024 im Nationalrat beschlossene Befreiung von den Gebühren für die Eintragung von Eigentumsrecht und Pfandrecht im Grundbuch bei Erwerb von Wohnraum ist an zahlreiche Voraussetzungen, Fristen und Nachweise geknüpft. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

Fristen:

• Unterzeichnung Kaufvertrag/Pfandurkunde nach dem 31. März 2024

• Antragstellung beim Grundbuchsgericht zwischen dem 1. Juli 2024 und 1. Juli 2026

• 3 Monate ab Übergabe, längstens binnen 5 Jahren, Einreichung der Nachweise beim Grundbuchsgericht

Nachweise:

• Hauptwohnsitzmeldung hinsichtlich des Kaufgegenstands

• Aufgabe der Wohnrechte am bisherigen Hauptwohnsitz

• Bankbestätigung über Kreditverwendung für Eigenheim

Voraussetzungen:

• Bis zur Bemessungsgrundlage € 500.000,00 eine vollständige Gebührenbefreiung, anschließend bis 2 Millionen ("Luxusgrenze") anteilige Befreiung und darüber hinaus keine Befreiung.

• Hauptwohnsitz für mindestens fünf Jahre. Bei vorzeitiger Aufgabe des Hauptwohnsitzes werden die Gebühren nacherhoben.

Im Jahr 1990 verkaufte der Eigentümer ein Wohnungseigentumsobjekt, übergab der Erwerberin aber auch die im Kaufvertrag nicht erwähnte Garage. Im Grundbuch erfolgte nur die Einverleibung des Eigentumsrechts an der Wohnung, nicht an der Garage. In der Folge wurde die Wohnung (trotz fehlenden Eigentumsrechts) noch viermal „samt Garage“ veräußert.

Alle Verkäufer und Erwerber gingen davon aus, dass die Garage Zubehör der Wohnung sei und mit dem Kauf auch an dieser (Zubehörwohnungs-)Eigentum erworben werde. Alle Erwerber betrachteten sich demgemäß auch als Eigentümer der Garage, nutzten die Garage exklusiv und bezahlten die ihnen dafür vorgeschriebenen Betriebskosten. Im Grundbuch ist jedoch bis zuletzt der 1. Eigentümer aus dem Jahr 1990 als Eigentümer der Garage eingetragen geblieben.

Der letzte Erwerber begehrte daher vom 1. Eigentümer die Einverleibung des Eigentumsrechts an der Garage und stützte sich auf einen Rechtserwerb durch Ersitzung. Da keine Gründe für die Erwerber vorlagen, an der Rechtsmäßigkeit ihres Besitzes zu zweifeln, konnte der letzte Erwerber die Garage nach der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs im Wege der Ersitzung erwerben.

Ohne Verdachtsmomente besteht demnach keine Verpflichtung, sich über den tatsächlichen Grundbuchstand (Eigentumsverhältnisse) oder den Wohnungseigentumsvertrag Kenntnis zu verschaffen.

In der Regel bilden Mietvertrag über Wohnung und Parkplatz eine Einheit, sodass der MRG Kündigungsschutz nicht nur für die Wohnung, sondern auch für den Parkplatz gilt. Bei folgenden Voraussetzung liegen zwei getrennte Bestandverhältnisse vor und der Parkplatz kann nach den vereinbarten Kündigungsbestimmungen jederzeit aufgelöst werden:

• Mietvertrag über Wohnung und Parkplatz wurde zu verschiedenen Zeitpunkten abgeschlossen;

• Mietzins und Betriebskosten für Wohnung und Parkplatz werden jeweils gesondert (getrennt) vorgeschrieben;

• In den Mietverträgen wird nicht vereinbart, dass die Mietverträge eine Einheit bilden sollen.

Der Inhaber der Marke des Mercedes-Sterns klagte ein Unternehmen auf Unterlassung, welches den Buchstaben "Y", umrandet von einem "O", als Marke verwendet, wobei der Buchstabe in der graphischen Darstellung kaum als "Y" zu erkennen ist und vielmehr eine deutliche Ähnlichkeit mit dem "Mercedes-Stern“ besteht. Das Zeichen der Beklagten wirkt aufgrund des breiteren Randes zwar insgesamt nicht ganz so filigran und klar wie der Mercedes-Stern, doch tritt bei diesem der dreizackige Stern innerhalb des Kreises ebenfalls dominant hervor.

Aufgrund der beantragten Unterlassung und der erlassenen einstweiligen Verfügung darf die beklagte Partei ihr Zeichen zumindest vorläufig nicht mehr benützen.

Aufgrund der Herabsetzung des Mindeststammkapitals einer GmbH von € 35.000,00 auf € 10.000,00 ist die Möglichkeit einer Gründungsprivilegierung für neue GmbHs weggefallen.

Wurde von einer Gesellschaft die Gründungsprivilegierung nach alter Rechtslage in Anspruch genommen, kann eine Abänderung des Gesellschaftsvertrags, die nach dem 31. Dezember 2024 zum Firmenbuch angemeldet wird, nur eingetragen werden, wenn im abgeänderten Gesellschaftsvertrag die Bestimmungen über die Gründungsprivilegierung beseitigt werden, also etwa das Stammkapital von € 35.000,00 auf € 10.000,00 herabgesetzt wird.

Solange keine Abänderung des Gesellschaftsvertrages beschlossen wird, kann auch die Gründungsprivilegierung beibehalten werden.

Vom OGH wurde aufgrund einer Verbandsklage nach dem Konsumentenschutzgesetz die Rechtswirksamkeit von 45 Klauseln in Mietvertragsformularen geprüft. Er erklärte 43 Klauseln zwischen Unternehmern und Verbrauchern für unzulässig.

Unwirksam sind unter anderem folgende Vertragsklauseln im Verbrauchergeschäft:

• Seitens des Vermieters wird insbesondere keine Gewähr dafür geleistet, dass der Mietgegenstand zu einem bestimmten Zweck verwendet werden kann, sodass es ausschließlich Sache des Mieters ist, allfällige Adaptierungen des Mietgegenstandes, die zum bedungenen Gebrauch allenfalls erforderlich sind, auf eigene Kosten vorzunehmen, und weiters, dass das Risiko, ob der Mietgegenstand im Einklang mit allenfalls bestehenden rechtlichen Vorgaben zum bedungenen Gebrauch geeignet ist, gänzlich vom Mieter übernommen wird.

• Allfällige Abweichungen bis zu + / - 4 % der Nutzfläche gelten als unwesentlich und lassen den Inhalt des gegenständlichen Vertrages unberührt. Aus derartigen unwesentlichen Abweichungen kann sohin keine der Vertragsparteien Ansprüche auf Änderung des Mietzinses (Anhebung des Mietzinses, Herabsetzung des Mietzinses bzw Mietzinsminderung) oder Leistungsansprüche zur Herstellung der oben angeführten Nutzfläche ableiten.

• Das Mietverhältnis beginnt vorbehaltlich Auszug des bisherigen Mieters am [01.10.2020] und wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

• Der Mietzins besteht aus einem Anteil an den Kosten des laufenden Hausbetriebes. Unter diese Kosten des laufenden Hausbetriebes fallen die Kosten der Feuer-, Haftpflicht-, Leitungswasserschaden-, Glasbruch-, Sturmschaden- und allfällig sonstiger das Haus und seine Anlagen betreffenden Versicherungen.

• Für jede zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendige oder zweckmäßige Mahnung wird dem Mieter ein Betrag in der Höhe von € 10,00 in Rechnung gestellt.

• Der Mieter hat den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen und Geräte, wie im Besonderen die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- (einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) und sanitären Anlagen sowie Türen, Außen und Innenjalousien, etwa vorhandenen Antennenanlagen, Decken, Wänden und Böden samt den jeweiligen Belägen unter Berücksichtigung von allenfalls übergebenen Bedienungs- und Wartungshinweisen zu warten.

• Der Mieter ist verpflichtet, während der letzten drei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu üblichen Zeiten die Besichtigung des Mietobjektes durch Interessenten gegen vorherige Ankündigung zu gestatten.

Dem Mieter einer Wohnung, deren Elektroinstallation nicht nach den Regeln der Technik erstellt worden war, steht ein Mietzinsminderungsanspruch zu, weil die Wohnung tatsächlich gefährlich ist. Dass der Mieter von der Gefährlichkeit keine Kenntnis hat, ändert am Mietzinsminderungsanspruch nichts. Allerdings ist der Umstand, dass der Mieter die Wohnung genutzt hat, bei der Ermittlung der Höhe des Anspruchs angemessen zu berücksichtigen.

Ein Internetserviceprovider bewarb seine Tarifmodelle auf der Website mit bestimmten Up- und Downloadgeschwindigkeiten. In den Vertragsbedingungen sicherte der Internetserviceprovider nur die Hälfte der beworbenen Geschwindigkeit zu. Dabei handelt es sich um irreführende Werbung. Selbst der Hinweis „bis zu“ bei den angegebenen Geschwindigkeiten kann die Irreführungseignung nicht beseitigen. Der potentielle Kunde rechnet mit einer gewissen Schwankungsbreite der Transferrate, aber nicht mit derartigen Einschränkungen.

Nach gefestigter Rechtsprechung bleibt die Organisation der durch die Konkurseröffnung aufgelösten GmbH im Konkurs unverändert. Die Organe nehmen weiterhin ihre Funktionen wahr, soweit diese nicht vom Masseverwalter verdrängt werden oder deren Ausübung dem Zweck des Konkurses zuwiderläuft. Dem Masseverwalter der Gesellschaft ist es daher auch verwehrt, Mitglieder der Organe abzuberufen bzw. zu bestellen. Ein vom Masseverwalter gefasster „Gesellschafterbeschluss“ ist als Beschluss eines Nicht-Gesellschafters unwirksam, sodass er auch keine Grundlage für die Eintragung eines Geschäftsführerwechsels darstellt.

Nach den Feststellungen war die Gesellschaft (Insolvenzeröffnung im August 2018) zum Zeitpunkt der Garantieerklärung des Gesellschafters (März 2017) bereits rechnerisch überschuldet, ohne dass damals eine positive Fortbestehensprognose möglich gewesen wäre. Leistet der Gesellschafter aufgrund der abgegebenen Garantieerklärung Zahlung, kann er gegen die Gesellschaft nicht Regress nehmen, solange die Gesellschaft nicht saniert ist. Dennoch geleistete Zahlungen hat derGesellschafter an die Gesellschaft rückzuerstatten (§ 15 EKEG).

Wird im Kaufvertrag die Haftung des Verkäufers ausgeschlossen und steht dieser Haftungsausschluss in Verbindung mit dem Hinweis, dass der Käufer den Zustand der Immobilie kennt (z.B. Vertragsgegenstand eingehend besichtigt), gilt der Gewährleistungsausschluss nicht für „geheime“ Baumängel.

In einem Kaufvertrag zwischen Bauträger und Käufer (Verbraucher) wurde vereinbart, dass ein Sachverständiger über das Vorliegen von Mängeln entscheidet, wenn sich die Parteien darüber nicht einigen können (Schiedsgutachterabrede). Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs schränkt eine solche Schiedsgutachterabrede die Verbraucherrechte gemäß § 9 Abs 1 KSchG unzulässig ein, weshalb eine derartige Klausel im Verhältnis zwischen Unternehmern und Verbrauchern unwirksam ist.

Über eine Liegenschaft führt ein rund 70 Meter langer unterirdischer Kanal, durch den ein Bachgeleitet wird. Eine (regelmäßige) fachmännische Kontrolle des unterirdischen Kanals ist nach der Rechtsprechung immer dann notwendig, wenn konkrete Anzeichen wie etwa ein schlechter Bauzustand, ein bekannter Mangel oder ähnliche Umstände vorliegen, die ein Baugebrechen vermuten lassen. Der Liegenschaftseigentümer hätte aufgrund konkreter Anzeichen im konkreten Fall eine Kontrolle durch einen Fachmann (mittels schwimmfähiger Kamera) durchführen lassen müssen. Da er dies unterlassen hat, kommt es zu einer Haftung nach § 1319 ABGB des Liegenschaftseigentümer für sämtliche Schäden aus dem Kanalverschluss.

Mit verstärktem Senat stellte der Oberste Gerichtshof eine lange diskutierte und in der Rechtsprechung unterschiedlich behandelte Frage klar: Welcher Zeitpunkt ist für die Beurteilung des Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung maßgeblich? In Frage kommt der Zeitpunkt des Abschlusses der Optionsvereinbarung oder der Zeitpunkt der Optionsausübung. Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Optionsvertrages relevant, sodass eine spätere Wertentwicklung für die Beurteilung eines Wertmissverhältnisses unbeachtlich ist.

Die Löschung einer Marke kann gemäß § 34 MarkSchG begehrt werden, wenn der Anmelder bei Markenanmeldung bösgläubig war. Eine Markenanmeldung ist dann bösgläubig, wenn sie ohne eigene Benutzungs- oder Vermarktungsabsicht erfolgt und vor allem dazu dient, gegen dritte Unternehmen mit Unterlassungsklage vorzugehen, die später gleiche oder ähnliche Zeichen nutzen. Bösgläubigkeit kann insbesondere dann angenommen werden, wenn eine Vielzahl an Marken ohne konkrete Geschäftsbeziehung/ potentiellen Nutzern, angemeldet werden.

Der Gesetzgeber hat mit der „FlexKapG“ oder „FlexCo“ (Rechtsformzusatz) eine neue Gesellschaftsform geschaffen. Die neue Gesellschaftsform bringt gegenüber der GmbH insbesondere folgende Änderungen:

• Herabsetzung des Stammkapitals von € 35.000,00 auf € 10.000,00 (gilt auch für die GmbH!)

• Anteilsgattungen mit unterschiedlichen Rechten und Pflichten (insbesondere betreffend Informations-, Gewinnbeteiligungs- und Anfechtungsrechten)

• Beschlussfassungen im Umlaufweg (auch per E-Mail) ohne Zustimmung sämtlicher Gesellschafter möglich

• Leichtere Anteilsübertragung (keine Notariatsaktpflicht)